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La transaction immobilière en panne

Crise, panique, inertie, les termes utilisés depuis quelques semaines par les médias et les observateurs pour évoquer le marché de l’immobilier, n’ont rien de réjouissant. Quand il n’est pas question de taux élevé et de difficultés financières des emprunteurs, on nous parle de raréfaction des crédits ou encore d’étranglement, ce qui participe un peu plus à l’inquiétude ambiante. Ce phénomène de crédits plus rares et plus chers appelé « credit crunch » est aujourd’hui sur toutes les bouches… ou presque. Les banques gersoises disent, elles, ne pas avoir de problèmes de liquidités et tiennent un discours résolument rassurant. Pour expliquer la baisse des ventes, elles pointent du doigt l’attentisme des acheteurs et, dans certains cas, leur manque de solvabilité, mais nient tout durcissement des conditions de crédit.
Les agences immobilières, qui accusent le coup, ne sont pas toutes de cet avis.

Une demande quasi-inexistante

Les agences immobilières ont connu des jours meilleurs. Les acheteurs ont déserté leurs locaux, les appels téléphoniques se font rares, et déjà certains évoquent la disparition des plus petites d’entre elles. Après des années d’euphorie (en 2007, le département recensait 100 agences) et de tendance haussière, la chute est brutale. Même si des signes annonciateurs se manifestaient depuis le début de l’année, la cassure s’est vraiment faite sentir au début de l’été. Il va falloir passer le cap.

« Les acheteurs sont frileux, les banques très réticentes et les vendeurs pas toujours conscients de la baisse des prix », résume Hélène Thulliez, responsable de l’Agence 124 immobilier à L’Isle-Jourdain. Dans cette commune, où la situation a été quasiment euphorique au cours des dernières années, avec des hausses de 10 % par an, le marché est désormais bloqué. Et la hausse du prix du fuel n’a pas arrangé les choses. Les acheteurs, qui n’hésitaient pas à s’éloigner de Toulouse pour vivre à la campagne, s’intéressent désormais aux maisons de ville moyenne.

A l’est du département, le prix moyen de vente avoisine les 200 000 euros. Il était 5 % plus élevé il y a encore trois mois. La difficulté est de convaincre les vendeurs de baisser leur prix. « Le marché repartira du fait des baisses de prix et du maintien des taux d’intérêt », explique Hélène Thulliez, qui se veut optimiste. « Pour ceux qui ont investi au cours des cinq dernières années, ce sera évidemment difficile. » Perdront-ils beaucoup d’argent ? « Disons qu’ils en gagneront moins. »

Présente aux quatre coins du Gers, l’enseigne Square Habitat connaît elle aussi une perte d’activité. Pour le directeur du pôle immobilier du Gers, Axel Cauquil (1), cette perte est de 20 % depuis six mois. Les prix sont revenus à leur niveau de 2002. « Les choses étaient devenues déraisonnables », indique-t-il. « On assiste donc à un réajustement des prix et non à une grosse baisse des prix. » Les acquéreurs, pour autant, se font discrets. « Il y en a toujours évidemment, mais ils passent moins la porte. Et lorsqu’ils le font, ils se tâtonnent. » Les délais entre la mise en vente et la vente se sont allongés. « On est moins sur de l’achat spontané. »
Toutes agences confondues, les prix moyens relevés aujourd’hui par Square Habitat se situent entre 150 000 et 180 000 euros. Il y a six mois, ils tournaient autour de 200-220 KE.

Directrice de l’agence Accueil Immobilier Gersois, à Gimont, et présidente de la Fnaim 32, Thérèse Titeux constate la même inertie du marché. « Nous sommes vraiment en difficulté » déclare-t-elle. Lorsqu’il y a demande, elle se fait sur les petits produits, autour de 100 000 euros. « Les plus grosses ventes que nous ayons ne dépassent pas les 200 000 euros. Mais attention, ces prix sont bons, et les vendeurs ont compris qu’ils l’étaient. Maintenant, ce sont les acquéreurs qui nous manquent. Ils ont peur de l’avenir ou attendent que ça baisse encore. »

Pour Thérèse Titeux, cette situation aurait pu être évitée en partie. « Depuis janvier 2006, il y a un problème de nombre d’acquéreurs et de solvabilité des ménages, et depuis le premier trimestre de cette même année, les prix ont commencé à baisser. On nous dit depuis deux ans au niveau national que les prix ne baissent pas. Si on avait commencé par dire ce qu’il en était vraiment, les vendeurs se seraient adaptés. » Pourquoi une telle divergence avec la réalité ? « Le neuf a beaucoup augmenté, c’est vrai, avec la loi de Robien, mais pas l’ancien. On a fait des amalgames, on a globalisé les régions, les gens qui vendaient de l’ancien entendaient 6 % de hausse, les vendeurs ont mis longtemps à comprendre qu’il fallait baisser les prix. »

Le marché du secondaire est quant à lui quasi inexistant. « Il n’y a plus aucune demande. S’il y en avait jusqu’ici au sud du département , c’est fini. » Et ce ne sont pas les Anglais qui inversent la tendance. « Cela fait longtemps qu’ils ne tiennent plus le marché du secondaire. On ne les voit plus depuis quatre ans. »

La sérénité des banques

L’attentisme et la solvabilité des particuliers expliquent-ils complètement la situation actuelle ou la raison est-elle également à chercher du côté des banques ? Thérèse Titeux l’affirme : « Les banques prêtent. » Son agence de Gimont a d’ailleurs collé en bonne place des affiches du Crédit Immobilier de France, visant justement à rassurer la clientèle. Hélène Thulliez, elle, constate souvent que « les banques sont réticentes », quant à Axel Cauquil, il trouve que « les organismes financiers freinent des quatre fers. Ils ont une gestion prudente de leur actif et deviennent plus vigilants au niveau de l’octroi. »
Qu’en pensent les principaux concernés ? Au Crédit Agricole, qui détient 54 % des parts de marché du crédit à l’habitat dans le Gers, et à la Banque populaire occitane, qui finance 12 % des projets immobiliers, on assure que rien n’a changé. « On entend beaucoup que les banques ne prêtent pas, mais c’est faux » souligne François Miginiac, directeur commercial des agences Crédit agricole Pyrénées Gascogne. « Nous avons effectivement constaté une baisse de notre activité, mais cela est dû à une baisse du nombre de dossiers à traiter. Il y a moins de demandes de prêt. » Et d’ajouter : « Notre capacité de financement est intacte. On a très largement les moyens et la volonté d’accompagner les particuliers. »

Quant aux conditions d’attribution, « elles ne se sont absolument pas durcies », affirme de son côté Jean-Pierre Arrivets, directeur commercial des agences Crédit Agricole du Gers. « Les banques françaises ont depuis toujours cette caractéristique de regarder les capacités d’emprunt. On a toujours refusé un dossier s’il nous paraissait peu solide. Il n’y a pas eu de changement de côté-là. » Le seul durcissement enregistré concerne les prêts-relais, dont le délai est de deux ans maximum. « On vérifie que la personne a la capacité de supporter une double mensualité. Dans le cas contraire, on lui propose de louer son bien s’il n’arrive pas à le vendre et s’il ne le vend pas bien, on lui propose de transformer son prêt en crédit amortissable pour passer le cap des deux ans. » Les agences du Crédit Agricole sont également plus restrictives sur le montant du prêt-relais.

A la Banque populaire occitane, les choses sont différentes. « Nous avons toujours fait du prêt-relais en ne les finançant qu’à hauteur de 70 % » explique Christian Jelonch, directeur des agences du Gers et de Tarn-et-Garonne. « Nous n’avons rien changé en la matière. De toute façon, quel que soit le produit, nous n’avons pas changé de stratégie et nous continuons à prêter. » La capacité d’endettement et de remboursement est regardée avec la même attention qu’avant. « Mais c’est vrai que l’on note une attitude moins euphorique des particuliers. Ils attendent, ils se freinent » Que peut-il se passer pour les banques si la situation actuelle perdure ? « Les banques sont solides, elles peuvent tenir le choc », assure Christian Jelonch. « Pour le moment, nous avons les stocks, les encours, nous sommes portés par des années exceptionnelles. Si la situation doit durer, nous allons gérer. On ne remplacera peut-être pas les départs à la retraite, on n’ouvrira pas de nouvelles agences. » Mais comme le premier métier des banques est l’intermédiation financière (collecter pour pouvoir prêter), il ne faudrait pas que la situation s’envenime. « Cela poserait des problèmes. »

(1) Lire demain, mardi, notre interview d’Axel Cauquil sur le développement de Square Habitat.

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